תמ"א 38

זה לא סוד מדינת ישראל נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה

מדינת ישראל שוכנת באזור שבו התרחשו בעבר ועלולות להתרחש בעתיד רעידות אדמה בעיקר בשל השבר הסורי אפריקני העובר לאורך כל הגבול המזרחי של המדינה. הערכה של מומחים שאכן צפויה להתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, ורק נותרה השאלה מתי? החלק הקשה יותר הוא שלא ניתן לצפות או למנוע את אותן רעידות אדמה אך מנגד ניתן בהחלט להערך לקראתן על מנת להקטין את הנזק.

צעד משמעותי ועיקרי שנקטה מדינת ישראל במסגרת ההיערכות לרעידת אדמה חזקה הוא תכנית מתאר ארצית– תמ"א 38. תכנית שתתן מענה לכל אותם בניינים ישנים ברחבי המדינה שאינם עמידים בפני רעידות אדמה חזקות. במסגרת התכנית נקבעו הנחיות הקובעות את הקריטריונים שבהן יתאפשר מתן היתרי בניה.

מה הרעיון מאחורי תמ"א 38 ?

על מנת לממש את רעיון חיזוק המבנים דרושה השקעה כספית לא מבוטל .לכן , אפשרה המדינה לקבלני בנין לחזק את המבנים, להוסיף ממדים מעליות ומרפסות לטובת הדיירים וזאת בתמורת אישור לבניית דירות נוספות בבנין אותן יוכלו הקבלנים למכור. במסגרת הזו כל הצדדים בעסקה מרווחים . הדיירים מקבלים חינם מיגון נגד רעידות אדמה והשבחת הנכס שלהם , הקבלן מקבל דירות למכירה והמדינה שאינה צריכה לממן מיגון תושביה.

מה בפועל קורה?

בשנים האחרונות עלתה המודעות מצד דיירי בניינים ישנים בנוגע לתמ"א 38, בעיקר על רקע ההצלחה של פרויקטים שכבר הושלמו בהצלחה. עם זאת, כאמור, מספר הפרויקטים שיצאו לדרך עדיין מצומצם, והסיבה המרכזית היא לאו דווקא נכונות הרשות המקומית, אלא יכולת ההתארגנות של הדיירים; יחסי האמון בין בעלי הדירות, יחסם לדירה (בית מגורים, ירושה או נכס להשקעה), יכולת לשתף פעולה כקבוצה – כל אלה מרכזיים להצלחת מימוש התוכנית. לטענת יזמים רבים, בעלי הדירות מתעניינים בסוגיה הכלכלית של מקסום רווחיהם האישיים הרבה יותר משמעניינת אותם העובדה, שהם נמצאים בסיכון גבוה למצוא עצמם בחורבות ברעידת אדמה חזקה.

האם נדרשת הסכמת 100% מבעלי הדירות?

שאלה שהתשובה עליה מעט מורכבת. על פי חוק מקרקעין לצורך הוספת יחידות דיור חדשות בבית משותף נדרש רוב של 100% בקרב בעלי הדירות על מנת לבצע את הפרויקט. אך מנגד על פי המציאות בשטח הסתבר למחוקק כי הסיכוי נמוך מאוד לממש פרויקטים מסוג זה בהסכמה מלאה של בעלי הדירות. ולכן הפתרון שנקבע שינוי אחוז ההסכמה הנדרש באמצעות תיקון לחוק המקרקעין התשס"ח 2008 , שגם בהסכמה של שני שליש כלאמר 66% מבעלי הדירות יתאפשר ביצוע פרויקט התמ"א בבנין , אך בכפוף למספר תנאים .

בכמה מעלה תמ"א 38 את ערך הדירה ?

מומחים בשוק הנדל"ן מעריכים, כי השבחת בניין במסגרת תמ"א 38, שמוסיפה מעלית, מרפסות, חניה, ממ"דים וכמובן חיזוק היסודות, יכולה להביא לייקור הדירות בו ב-30%-40%.

הוספת ממ"ד ומעלית לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה. מדובר בדירה של 3 חדרים שהופכת לדירת 4 חדרים, דירת 4 חדרים שהופכת לדירת 5 חדרים וכן הלאה.

קריטריונים לבחירת קבלן לפרויקט תמ"א 38

מכיוון והיזמים הם האחראים היחידים על ביצוע הפרויקט, ישנם הבדלים מהותיים בדרכי העבודה, בהשלכות שלהן על הפרויקט שלך ועל תוצאותיו. ישנם כמה אלמנטים שמומלץ לשים עליהם דגש חזק ולוודא על היזם לפני שחותמים על ההסכמים לביצוע תמ"א 38.

גב כלכלי מבוסס ומוכח

היזם נושא באחריות כלכלית מלאה על פרויקט תמ"א 38 כאשר כשל ביכולתו לממן את ביצוע הפרויקט עשוי ליצור מצב לא נעים כלל. לכן, יש לוודא שהיזם יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. יזמים מנוסים אשר ביצעו מגוון פרויקטים בעבר מהווים את האפשרות הבטוחה ביותר ובכל מקרה יש להקפיד על ערבויות על ביצוע הפרויקט, עמידה בלוחות הזמנים ואיכות התוצאה.

קבלני משנה – כן או לא?

יזמים אשר נעזרים בקבלני משנה רבים מעבירים למעשה את העבודה והאחריות על האיכות שלה לגורמים שונים. חשוב מאוד לברר האם קבלן משנה יבצע את העבודה במהלך הפרויקט שלך, מה ההכשרה והניסיון שלו והאם ביכולתו לעמוד בדרישות שלך.