"פינוי בינוי" / "בינוי פינוי"

בסוף שנות ה- 90 משרד הבינוי והשיכון החל במדיניות של התחדשות עירונית, במטרה לשפר את מראה הערים השונות ולאפשר לאוכלוסיות ותיקות לשפר את תנאי מגוריהן . במסגרת מדיניות התחדשות עירונית הוחלט על ביצוע פרויקטים של "פינוי בינוי " בהן הורסים מבנים ישנים בתוך מתחם ,תוך פינוי הדיירים ובמקומם נבנים בנייני מגורים חדשים ותשתיות חדשות.

התהליך מתבצע כאשר היזם ובעלי הדירות במתחם חוברים למיזם התחדשות עירונית , במסגרת זו בעלי הדירות מעבירים לידי היזם את מלוא זכויות הבניה בקרקע על פי תכנית קיימת או עתידית , בתמורה לדירה חדשה במתחם.

כל ההוצאות, החל מפינוי הדיירים , מימון שכר דירה לכל תקופה הבנייה, מיסים, הוצאות תכנון והקמה, שכר עו"ד , תשלום יועצים ועוד ממומנים על ידי היזם.

פרויקט פינוי בינוי כל הצדדים מרויחים !

אז איך זה עובד? הקבלן הורס מספר מבנים ובונה במקומם חדשים, כאשר על כל דירה ישנה הוא מקבל אפשרות לבנות בין 5-6 דירות חדשות, תלוי באיזור. הדיירים שגרו במבנים הישנים מועברים למגורים בשכירות, כשכל ההוצאות ממומנות על ידי הקבלן, ולאחר מכן חוזרים לגור בבניין החדש שנבנה. כך, כולם יוצאים ברווח: הדיירים מקבלים דירה חדשה לחלוטין עם תוספות בנייה, אשר שוויה גבוה בהרבה מזה של דירתם הישנה; הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות, וכן זוכה לבנות בנייני מגורים חדשים מבלי לשלם על הקרקע; והעירייה מקבלת איזור חדש ומשופר, עם תשתיות, מבנים ציבוריים ותושבים נוספים.

מהם התנאים ליציאה לדרך עם פרויקט פינוי בינוי?

פרויקט ארוך ומורכב מסוג זה ישנם מרכיבים עיקריים אשר יכולים להוביל להצלחתו:

–  הכרזה של הרשויות כי המתחם מיועד לפינוי בינוי.

–  תכנית בניין עיר(תב"ע) מאושרת לביצוע הפרויקט.

– התארגנות בעלי הדירות וחתימת רוב של 80% כתנאי לקידום התכנון.

–  נציגות מאוחדת שתיבחר ע"י בעלי הדירות תסייע בקידום הפרויקט אל מול הגורמים השונים בתהליך.
 – בנק מלווה.

מיסוי בפרוייקט פינוי בינוי?

בפינוי בינוי הדיירים לכאורה מוכרים את דירתם ומקבלים דירה חדשה. בנוסף, הם מקבלים זכויות בנייה על הקרקע ומממשים אותן, ולכן לכאורה, הם חייבים בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. עם זאת, היות ותשלום המסים הגבוה מהווה מכשול בפרויקטים הללו, נקבע כי בפינוי בינוי יינתנו הטבות ופטורים ממסים אלו, ובכל מקרה לא יצטרכו הדיירים לשלם אותן, וכל העלויות יחולו על היזם.שני המותאם לצרכי המתחם.